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不動産の評価方法

相続サポート 


 

不動産の評価方法について

遺産相続をする場合、有効な遺言書がなければ相続人による資産分割協議を行い、遺産の分割方法を決める必要があります。
 
遺産の中に不動産が含まれている場合が多いのですが、この不動産の価値はどのようにみればよいのでしょうか。不動産の評価方法には、実勢価格や相続性路線価、固定資産税路線価などの方式があり、それぞれ用いる方式によって異なる金額になります。
 
相続により不動産を取得する人は、不動産の評価を低くしたいと考えますし、不動産を取得しない人は、不動産の評価を高くしたいと考えるはずです。相続財産の中で、その占める割合が高いとされる不動産の評価はできるだけ相続人の皆が納得できる方法と取ることが大切です。
 
結論から先に申し上げます。
不動産には後で示すように様々な評価方法がありますが、実勢価格を基準にすることが一般的です。不動産を実際に処分する場合は、実勢価格によることになるので、この方法が一番現実に即しているということです。
[不動産 査定]などで検索すれば、無料で査定してくれるサイトがありますので、参照してみて下さい。
 
以下に不動産評価の様々な方法を記載します。
 

相続税路線価

不動産の評価方法として、まずは相続税路線価があります。これは、相続税の支払いのときの基準として用いられる評価方法です。
 
路線価とは、毎年7月に国税庁から発表されている市街地の道路に面した宅地の1平方メートルあたりの価格のことです。相続税路線価で計算できるのは、土地の評価額のみであり、建物の評価はできません。
相続税路線価は毎年改定されるので、これをもって評価をする場合には、相続が起こった年の相続税路線価を利用する必要があります。
 
路線価は公示価格の約80%、実勢価格の約70%の水準となっています。
 

固定資産税路線価・固定資産税評価額

その他の不動産の評価方法として、固定資産税路線価や固定資産税評価額があります。
固定資産税路線価とは、不動産の固定資産税を課税する際に基準となる路線価のことで、相続税の課税に用いられる路線価とは異なります。
固定資産税路線価は、市町村が発表しており、3年ごとに改定されるので、相続が起こった年の該当年度のものを利用する必要があります。
 
この固定資産税路線価も、路線価の一種なので土地の評価にしか利用する事ができません。
 
この固定資産税路線価に対し、固定資産税評価額は、不動産に固定資産税を課税する場合の基準になる評価額そのものです。
固定資産税評価額は、固定資産税路線価に従って計算されていますので、土地の場合には固定資産税路線価によって計算したものと同じ数字になります。
 
固定資産税評価額は、建物にも設定されています。
 
固定資産税評価額を知りたい場合には、その不動産が所在する市町村役場で固定資産税評価額証明書を取得することによって確認することができます。
固定資産税路線価や固定資産税評価額の数字は、公示地価や実勢価格の約70%の水準となっています。
 

公示価格

不動産の評価方法には、公示地価もあります。
公示地価とは、全国の標準地について定められる地価であり、国が適正であると認めた土地の評価額のことです。国土交通省が定めており、毎年改定されます。
 
公示地価は、どこにでも設定されているわけではなく「標準地」にしか認められないので、これをそのまま不動産評価方法として利用できることは少なく、参考の数値にするのが普通です。
公示価格は実勢価格の約90%と言われ、売買時の取引価格を決める上で目安に使われていいますが、相続時の不動産を評価に用いるのは現実的ではないと思われます。
 
公示価格は土地についてしか設定がないので、建物の評価方法としては利用できません。
 

実勢価格

不動産評価方法として、実勢価格を利用する事も多いです。
 
実勢価格とは、実際に不動産が市場で取引される場合の評価額のことです。しかし、実際にその不動産が取引される価格というのは、一律に決めることが難しいです。その不動産をどうしてもほしい人がいれば高額で取引されますし、良い不動産とされるものでも、ほしい人がなかなか見つからなかったり売り急いだりする場合には値段が下がることもあります。
 
不動産の査定を行う業者によっても、大きく査定金額が変わり、同じ不動産でも価格が大きくことなることがあります。
不動産は実勢価格がもっとも高額になると言われています。
 

不動産の評価方法一覧

評価方法 土地 建物 主な利用方法 備考
相続税路線価 × 相続税の計算 実勢価格の約70%
固定資産税路線価 × 固定資産税の計算 実勢価格の約80%
固定資産税評価額
公示価格 × 実勢価格の約90%
実勢価格 売買 業者により差異がある

 

 

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